Come devono essere suddivise le spese per le scale e in che ragione devono essere corrisposte le spese di riparazione e conservazione delle stesse ?

Il nostro consulente tenterà di chiarire qualche dubbio in questo interessante articolo.

Con il termine” scale” si intendono le opere e i manufatti predisposti per accedere a piedi ai diversi piani dell’edificio, partendo dal livello che precede il primo gradino; ovviamente, salvo che esista titolo contrario, esse sono da considerarsi  parti comuni  appartenendo  pro-indiviso a tutti i condomini.

Per le spese attinenti la riparazione e la conservazione delle scale vige l’apposita disciplina contenuta nell’art. 1124 c.c. ed a norma del quale le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono secondo il seguente criterio:

a)      Per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano;
b)      Per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo Ai fini del concorso nella metà della spesa che è “ripartita in ragione del valore” vanno considerati piani le cantine, i palchi morti, le soffitte e i lastrici solari qualora siano di proprietà esclusiva e pertanto appare evidente che  la regola addossa ai proprietari degli ultimi piani maggiori oneri rispetto a quelli gravanti sui condomini posti ai piani inferiori proprio in relazione alla presunzione di maggiore utilizzo delle scale da parte dei primi.

Tale norma apparentemente semplice e tuttavia di difficile applicazione pratica e pertanto è il caso di chiarire alcuni concetti indispensabili per una corretta ripartizione delle spese di manutenzione (riparazione ballatoi, gradini, corrimani, finestre e lucernai) e di ricostruzione (rifacimento della struttura scala, sostituzione dei gradini , del corrimano, di finestre e lucernai). 

a)      “I condomini a cui le scale servono” sono coloro che per accedere alla proprietà esclusiva devono necessariamente servirsi delle stesse , non potendosi pertanto addebitare quote a chi per accedere alle proprietà esclusiva non usa la scala;
b)      “una metà della spesa và ripartita in ragione all’altezza di ciascun piano dal suolo”. Poiché potranno esistere piani di diversa altezza deve considerarsi nella metà di spesa da ripartirsi in proporzione all’altezza, l’eventuale diversità di altezza tra piano e piano individuandosi contando i gradini;
c)      Per quanto riguarda le scale che conducono in sotterranei, all’altezza dovrà ovviamente sostituirsi la profondità;
d)      I proprietari di locali esterni all’immobile e che non abbiamo accesso alle scale non saranno tenuti a partecipare alle spese di manutenzione, illuminazione, pulizia e ricostruzione;
e)      Le cantine, i palchi morti, le soffitte e i lastrici solari concorrono solo nella metà delle spese che è ripartita in ragione dell’altezza del piano. 

SPESE PER ILLUMINAZIONE E LA PULIZIA DELLE SCALE.
Le spese per l’illuminazione e la pulizia delle scale non possono essere equiparate alle spese per la conservazione delle parti comuni bensì saranno considerate quale spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso delle cose comuni e con la conseguenza  che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire non in base ai valori millesimali ma  in base all’uso che ciascuno di essi potrà fare delle parti comuni secondo il criterio fissato nell’art. 1123 c.2 cod.civile.